Çatı Tamiri Ortak Gider midir? Apartman ve Dublekslerde Masraf Paylaşımı
Binalarda en sık karşılaşılan ve kat malikleri arasında anlaşmazlığa neden olan konuların başında çatı onarımları gelir. En üst katta oturan daire sahibinin "Çatı akıyor, tamir edilmeli ama masrafı kim karşılayacak?" sorusu, özellikle kış aylarında birçok apartmanın gündemini meşgul eder. Peki, hukuki olarak çatı tamiri ortak gider midir? Bu masraf kat malikleri arasında nasıl paylaştırılır? Bu yazımızda, Kat Mülkiyeti Kanunu ışığında bu soruları yanıtlayacak ve dubleks daireler ile İBB'nin yeni çatı düzenlemesi gibi özel durumlara değineceğiz.
Çatı, Tüm Binanın Ortak Alanıdır
Türkiye'de apartman ve site yönetimlerinin anayasası niteliğinde olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu konuda oldukça nettir. Kanun'un 4. maddesine göre çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yağmur olukları; binanın "ortak yerleri" arasında sayılır. Bu durumun doğal bir sonucu olarak, ortak yerlerin bakım, onarım ve korunması gibi çatı tamiri işlerinden doğan masraflar tüm kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır.
Kanun'un 20. maddesi uyarınca, her kat maliki, arsa payı oranında ortak alanların giderlerine katılmakla yükümlüdür. Yani, zemin katta oturan bir daire sahibi ya da dükkân sahibi, "Ben çatıyı kullanmıyorum," diyerek bu masraftan kaçınamaz. Binanın ana yapısını koruyan çatı, herkesin ortak sorumluluğundadır ve onarım maliyeti tüm maliklere arsa payları oranında yansıtılır.
Dubleks Dairelerde Çatı Tamir Masrafları Detayları
En çok kafa karışıklığı yaratan konu ise en üst katta bulunan dubleks dairelerdir. Dubleks daire sahibi, çatının bir bölümünü teras olarak tek başına kullanıyor olabilir. Bu durumda masraflar nasıl paylaşılır? Yargıtay kararları bu konuda net bir ayrım yapmaktadır:
- Yalıtım ve Taşıyıcı Sistem Giderleri: Çatının su sızdırmazlığını sağlayan yalıtım katmanı, binanın taşıyıcı sistemiyle ilgili onarımlar gibi ana yapıya ilişkin tüm masraflar, yine ortak gider sayılır ve tüm kat malikleri tarafından karşılanır.
- Kullanıma Bağlı Giderler: Ancak, dubleks sahibinin kendi kullanımındaki terasın zemin kaplaması, fayansı gibi sadece estetik ve kullanıma yönelik unsurların masrafları, o dairenin sahibine aittir.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin (İBB) Yeni Çatı İmar Düzenlemesi
İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin (İBB) son dönemde hayata geçirdiği yeni çatı imar düzenlemesi, konuya farklı bir boyut getirmektedir. Bu düzenleme ile çatılarda yeni yaşam alanları ("çatı dairesi") oluşturulmasının önü açılmıştır. Bu, eski binaların çatılarını yenilemek için bir finansman modeli olabilir. Örneğin, tüm kat maliklerinin onayıyla çatı katı bir müteahhide verilerek karşılığında tüm çatının ve binanın diğer eksiklerinin yenilenmesi sağlanabilir. Ancak burada kritik bir nokta vardır: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bu tür büyük değişiklikler için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması şarttır.
Görüldüğü üzere, "Çatı tamiri ortak gider midir?" sorusunun yanıtı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yerleşik Yargıtay kararlarıyla oldukça net bir şekilde verilmiştir. İster standart bir daire ister özel kullanımlı bir dubleks olsun, binanın ana yapısını koruyan çatıya dair masrafların arsa payı oranında paylaşılması yasal bir zorunluluktur. İBB'nin yeni düzenlemesi gibi geleceğe dönük fırsatları değerlendirirken dahi bu temel yasal çerçeveyi bilmek, kat malikleri arasında yaşanabilecek anlaşmazlıkları en aza indirir. Hakların ve sorumlulukların bilincinde hareket etmek hem komşuluk ilişkilerini korumanın hem de yapının değerini ve ömrünü uzatmanın en sağlam yoludur.
